Immobilien Ratgeber Mallorca – Tipps und Erfahrungsaustausch

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie sich genau über die Rechtslage informieren und Ihre finanzielle Situation gut kennen. Beachten Sie, dass bereits mündliche Vereinbarungen oder provisorische Vertragsnotizen in Spanien rechtsgültig sein können. Es ist deshalb sinnvoll, die Vertragsbedingungen unter Zeugen auszuhandeln. Zunächst sollten Sie sich mit einer beglaubigten Kopie des aktuellen Grundbucheintrags mit Katasterreferenz die Eigentumsverhältnisse nachweisen lassen, um zu sehen ob der Vertragspartner zum Verkauf berechtigt ist.

Wichtig ist auch die Vorlage der Baugenehmigung bei Neu- und Altbauten. Fehlt sie, kann im schlimmsten Fall der Abriss drohen. Wenn die Immobilie direkt an der Küste liegt, kann sie vom spanischen Küstengesetz (Ley de Costas) betroffen sein. Sie sollten sich darüber bei den zuständigen Behörden informieren, weil diese Immobilien nur geduldet werden und nicht verkauft werden dürfen. Lassen Sie sich die Nachweise über die Grundsteuerzahlungen der letzten fünf Jahre übergeben. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt dies auch für die Zahlungen an die Hausverwaltung. Nur so sind sie vor eventuellen Nachforderungen geschützt.

Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen lassen

Es ist empfehlenswert, die Einzelheiten des Kaufvertrags von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Wenn es zur Vertragsunterzeichnung kommt ist eine Anzahlung von 5-10 % der Kaufsumme üblich. Wenn Ihnen angeboten wird, im Kaufvertrag eine geringere Summe zu notieren und den Rest in bar zu zahlen um Steuern zu sparen, sollten Sie vorsichtig sein. Wird der Kaufpreis verdächtig niedrig, können Nachforderungen des Finanzamtes entstehen, die die Ersparnis übersteigen.

Anfallende Steuern und Gebühren

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind in Spanien höher als in Deutschland. Beim Erwerb von Gebrauchtimmobilien fallen auf den Balearen je nach Wert 8-10% Grunderwerbssteuer an. Der Kauf von neuen Eigentumswohnungen und Wohnhäusern wird mit 10% Umsatzsteuer belastet. Handelt es sich jedoch um ein Gewerbeobjekt, ein Baugrundstück oder ein nicht fertiggestelltes Haus sind 21% Umsatzsteuer fällig.

Der Kauf wird immer entweder mit der Grunderwerbssteuer (regionales Finanzamt) oder der Umsatzsteuer (zentrales Finanzamt) belastet. Sie sollten daran denken, dass man für die Zahlung eine spanische Steuernummer (NIE) benötigt, die Sie rechtzeitig vor dem Kauf beantragen sollten. Die Erteilung dauert zwei bis vier Wochen. Für die Zahlung der Steuern haben Sie nur einen Monat Zeit, andernfalls drohen hohe Säumniszuschläge. Auch der Grundbucheintrag ist erst möglich, wenn die Steuernummern aller Beteiligten vorliegen.

Von den Gemeinden wird außerdem die Wertzuwachssteuer festgelegt, die die Werterhöhung der Immobilie seit dem letzten Verkauf besteuert. Sie errechnet sich aus der Lage, der Einwohnerzahl des Ortes und der Dauer des Besitzes. Sie ist vom Verkäufer zu zahlen und schwankt stark. Häufig versuchen die Eigentümer sie vertraglich auf die Käufer abzuwälzen, was aber unzulässig ist. Außerdem fällt bei neuen Immobilien oder wenn eine Hypothek zur Finanzierung benötigt wird die sogenannte Stempelsteuer an. Sie beträgt 1,2% des Immobilienwertes. Zusätzlich müssen 0,5 – 1% für den Notar und den Grundbucheintrag veranschlagt werden.

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